A Autoridade Tributária esclareceu que o novo regime de incentivo ao arrendamento apenas permite a exclusão de tributação das mais‑valias quando o valor obtido na venda de um imóvel é reinvestido na aquisição de outro imóvel já construído. A compra de terrenos e a construção de novas habitações ficam, assim, fora do benefício fiscal previsto no artigo 10.º do Código do IRS.
A Autoridade Tributária veio esclarecer a aplicação do novo regime de incentivo ao arrendamento, confirmando que a exclusão de tributação das mais‑valias apenas abrange a compra de imóveis já construídos destinados ao arrendamento habitacional. A aquisição de terrenos e a construção de novas habitações ficam fora do benefício fiscal previsto no artigo 10.º do Código do IRS.
A Autoridade Tributária veio pôr fim às dúvidas sobre a aplicação do novo regime de isenção de mais-valias criado para incentivar o mercado de arrendamento. Num esclarecimento publicado através de uma informação vinculativa, o Fisco confirma que quem vender um imóvel e reinvestir o valor na compra de um terreno e na construção de uma habitação para arrendar não tem direito à exclusão de tributação em IRS. A interpretação baseia-se no n.º 7 do artigo 10.º do Código do IRS. (Fonte: Portal das Finanças – Informação Vinculativa e artigo 10.º do Código do IRS)
O esclarecimento surgiu após um contribuinte questionar se poderia vender um apartamento e reinvestir o valor obtido na aquisição de um terreno e na construção de uma moradia para arrendamento habitacional. A resposta da Autoridade Tributária foi negativa.
Segundo o Fisco, a lei limita o benefício fiscal à aquisição da propriedade de outros imóveis destinados ao arrendamento habitacional. Isto significa que o regime apenas abrange a compra de imóveis já construídos, não incluindo a aquisição de terrenos nem os custos associados à construção de uma nova habitação. Por esse motivo, este tipo de investimento fica excluído da isenção de mais-valias.
A Autoridade Tributária sublinha ainda que esta solução é diferente da prevista para o reinvestimento na habitação própria e permanente. Nesse regime, o Código do IRS prevê expressamente que o reinvestimento possa ser efectuado através da compra de um terreno para construção e da respectiva edificação. No novo regime de incentivo ao arrendamento, essa possibilidade não foi incluída pelo legislador.
Recorde-se que a exclusão de tributação das mais-valias aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, desde que o valor da venda seja reinvestido na aquisição de outro imóvel situado em Portugal, destinado ao arrendamento habitacional com renda dentro dos limites legais e sejam cumpridos os restantes requisitos previstos no artigo 10.º do Código do IRS, nomeadamente os prazos de reinvestimento e a comunicação dessa intenção na declaração de IRS.
Fica, assim, esclarecido que o novo regime de isenção de mais-valias beneficia apenas quem reinvista na compra de um imóvel já construído para arrendamento, deixando de fora a aquisição de terrenos e a construção de novas habitações.
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