A legislação fiscal permite adquirir uma nova habitação até 24 meses antes da venda da atual, mantendo a possibilidade de isenção de mais‑valias, desde que sejam cumpridos todos os requisitos previstos no Código do IRS
O programa “Você Sabia”, apresentado por Sandra Lopes, dedica esta edição ao regime de reinvestimento das mais‑valias na venda de habitação própria e permanente. A legislação atual tornou o processo mais flexível, permitindo comprar uma nova casa antes de vender a anterior, desde que sejam cumpridos todos os requisitos legais.
Comprou uma casa antes de vender a actual? Saiba como funciona o reinvestimento das mais-valias.
Uma das dúvidas mais frequentes de quem pretende mudar de casa é: posso comprar uma nova habitação antes de vender a actual e, ainda assim, beneficiar da isenção de mais-valias? A resposta é sim, desde que sejam cumpridos os requisitos previstos no Código do IRS.
O que diz a lei? Quando vende uma habitação própria e permanente (HPP), as mais-valias obtidas podem ficar total ou parcialmente isentas de IRS, desde que o valor da venda seja reinvestido na aquisição, construção ou obras de outra habitação própria e permanente.
Uma das alterações introduzidas pela Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) e posteriormente consolidada na legislação fiscal veio tornar este regime mais flexível. Atualmente, o reinvestimento pode ocorrer: até 24 meses antes da venda da habitação atual; ou até 36 meses após a venda.
Isto significa que já não é obrigatório vender primeiro para depois comprar. Se encontrar a casa ideal antes de vender a sua, poderá avançar com a aquisição e beneficiar do regime de exclusão de tributação das mais-valias, desde que respeite os restantes requisitos legais.
Quais são as condições?
Para beneficiar da isenção, é necessário que o imóvel vendido seja a sua habitação própria e permanente; o novo imóvel também seja destinado a habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais; o reinvestimento incida sobre o valor de realização previsto na lei, de acordo com as regras do Código do IRS; a intenção de reinvestimento e os respectivos valores sejam correctamente declarados na declaração de IRS. Caso apenas parte do valor seja reinvestido, a isenção será proporcional, sendo tributada a parte das mais-valias correspondente ao montante não reinvestido.
O que mudou na prática?
A possibilidade de adquirir uma nova habitação até 24 meses antes da venda da anterior veio responder a uma dificuldade sentida por muitas famílias: encontrar uma nova casa sem terem de vender primeiro a residência onde vivem.
Esta alteração trouxe maior flexibilidade ao mercado, permitindo planear a mudança com mais tranquilidade e reduzir o risco de perder oportunidades de compra por depender da venda prévia do imóvel.
Antes de tomar qualquer decisão, obtenha o aconselhamento junto de um consultor imobiliário, de um contabilista certificado ou de um intermediário de crédito, para garantir que todas as condições legais são cumpridas e que o benefício fiscal não é perdido.
Esta informação técnica que aqui deixamos teve consulta junto do Código do IRS, artigo 10.º (mais-valias e reinvestimento); Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (Programa Mais Habitação) e junto da DECO PROteste – “Mais-valias: como declarar a venda de uma casa no IRS”.
Há um pormenor técnico que merece atenção. Foi referido superficialmente anteriormente, embora seja comum dizer que “o valor da venda é reinvestido”, a lei determina exactamente que parte do valor de realização tem de ser reinvestida, tendo em conta a eventual amortização de um crédito associado ao imóvel vendido. Esse cálculo pode variar de caso para caso e é uma das razões pelas quais convém fazer uma simulação antes da venda.
O Você Sabia regressa para a semana, até lá fique bem!
