Os novos regimes de arrendamento — RSAA e CIA — entraram em vigor a 1 de Setembro de 2026, mas continuam dependentes de portarias essenciais para a sua aplicação. A falta de regulamentação impede a operacionalização de limites, procedimentos e requisitos previstos na lei, afetando proprietários, investidores e consumidores.
Os novos regimes de arrendamento — RSAA e CIA — já produzem efeitos, mas a sua aplicação prática continua dependente de portarias que não foram ainda publicadas. A falta de regulamentação impede a definição de limites, procedimentos e requisitos essenciais, condicionando decisões de proprietários, investidores e consumidores. O prazo previsto na lei terminou a 19 de Junho de 2026.
Habitação: novos regimes de arrendamento já estão em vigor, mas faltam portarias
O tema não é novo por aqui, mas venho dar lhe conta que as faltas de portarias tornam este regime ainda não funcional. O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível e os Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional já produzem efeitos, mas algumas regras essenciais continuam dependentes de portarias. Dois dos novos regimes criados pelo Governo para aumentar a oferta de habitação para arrendamento entraram em vigor a 1 de Setembro de 2026. Trata-se do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e dos Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (CIA). Apesar de os regimes já produzirem efeitos, a sua aplicação continua dependente de regulamentação em algumas matérias. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, previa que as portarias necessárias fossem aprovadas no prazo de 30 dias após a publicação do diploma, ou seja, foi a 19 de Junho.
RSAA: rendas limitadas e benefícios fiscais
O RSAA que substituiu o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento. A medida destina-se a incentivar os proprietários a colocar imóveis no mercado com rendas limitadas, oferecendo benefícios fiscais aos senhorios que cumpram as condições previstas. A DECO PROteste confirma que o regime está em vigor desde 1 de Setembro. A renda máxima tem como referência 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado divulgados pelo INE para o concelho onde se encontra o imóvel. No entanto, o valor concreto dos limites depende de regulamentação por portaria, que poderá ter em conta factores como a tipologia, a eficiência energética e a existência de estacionamento. Os contratos para residência permanente têm uma duração mínima de três anos. Nos contratos destinados a residência temporária, o prazo mínimo é de três meses.
CIA: contratos até 25 anos
Os Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional destinam-se sobretudo a investidores que coloquem imóveis no mercado de arrendamento habitacional. Os contratos podem ter uma duração de até 25 anos e são celebrados entre o investidor e o IHRU, em representação do Estado. Uma das condições previstas é que pelo menos 70% da área de construção dos edifícios abrangidos seja destinada a arrendamento habitacional. O regime prevê também benefícios fiscais associados ao investimento. No entanto, os procedimentos e requisitos necessários para a apresentação e aprovação destes contratos dependem de regulamentação específica.
Então o que falta saber?
A entrada em vigor dos dois regimes não significa, por isso, que todas as regras estejam já operacionalizadas. Para quem pretende aderir, a principal questão é saber quando serão publicadas as portarias que concretizam os procedimentos e alguns dos limites previstos na lei. A situação é particularmente relevante para proprietários e investidores que pretendam tomar decisões com base nestes novos regimes. A DECO PROteste recomenda ainda aos consumidores que, antes de celebrarem um contrato de arrendamento ao abrigo do RSAA, confirmem as condições aplicáveis, incluindo o valor da renda, duração do contrato, regras de atualização e restantes encargos. Em suma: os dois regimes já estão em vigor desde 1 de Setembro, mas continuam a existir regras que dependem de regulamentação. O prazo inicialmente previsto na lei para a aprovação das portarias terminou a 19 de Junho de 2026.
O VOCÊ SABIA regressa para a semana, até lá fique bem!
