A procura por casas pré-fabricadas cresce em Portugal, mas instalar uma destas estruturas em terrenos rústicos continua a levantar dúvidas jurídicas. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação exige licenciamento prévio para qualquer habitação, e os Planos Diretores Municipais, bem como as reservas agrícola e ecológica, limitam fortemente novas construções. Comprar a estrutura é possível sem licença, mas utilizá-la como habitação sem autorização municipal pode resultar em embargo, coimas ou demolição.
O tema que hoje trago já passou por aqui há algum tempo, mas continua a ser muito procurado pela maioria das pessoas. Por isso, voltamos a falar em terrenos rústicos e casas pré-fabricadas.
A procura por habitação com construção mais económica e rápida é cada vez maior — ou melhor, cada vez mais uma necessidade. Surgem constantemente novas soluções. Um dos pontos mais idealizados é a instalação de uma casa pré-fabricada — modular, móvel ou de madeira — num terreno rústico. A questão é: será possível comprar e instalar tais imóveis sem licença de obra?
Em Portugal, de acordo com o enquadramento jurídico, estas situações não são determinadas pela técnica construtiva (pré-fabricado ou betão), mas sim pelo objetivo de uso, pela ligação ao solo e pelo regime de ordenamento do território. Este último é o que mais pesa.
O direito de construir depende, como já referimos da última vez que abordámos este tema no VOCÊ SABIA, de controlo prévio municipal.
Ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, a construção de imóveis destinados a uso habitacional está sujeita a licença ou comunicação prévia, independentemente de serem tradicionais ou pré-fabricados.
E esta é sempre a questão mais colocada: não existe qualquer isenção. Uma casa pré-fabricada fixada ao solo, com infraestruturas de água, eletricidade e saneamento, é sempre tratada como qualquer outra habitação.
Nos solos rústicos ou agrícolas, o uso dominante não é habitacional. Os Planos Diretores Municipais (PDM), a Reserva Agrícola Nacional (RAN) e a Reserva Ecológica Nacional (REN) limitam fortemente novas construções, tornando normalmente proibida a instalação de casas para habitação. Existem exceções apenas para construções de apoio à agricultura, atividades essenciais ou de utilidade pública.
Por isso, para esclarecer muitas dúvidas: se comprar uma casa pré-fabricada para instalar num terreno rústico com destino a habitação permanente, primeiro consulte a câmara municipal da área do terreno para confirmar se a pode colocar.
Mesmo sem fundações, em alguns municípios a instalação pode não ser permitida por violação do uso do solo.
Quanto à compra sem licença, é possível adquirir a estrutura física sem necessidade de licenciamento, porque este incide sobre a implantação e não sobre a compra da unidade construtiva. No entanto, não será possível instalar ou utilizar legalmente a casa sem licenciamento quando este é exigível, nem vender como habitação legalizada algo implantado em desconformidade com o PDM ou sem título administrativo. Ou seja: comprar sem licença é juridicamente possível, mas usar sem licença não.
Existem muitos proprietários que arriscam avançar com a instalação e só depois tentam regularizar, o que leva os municípios a poderem:
- Ordenar embargo e demolição;
- Aplicar coimas;
- Recusar a legalização posterior por incompatibilidade com o solo, agravando ainda mais a situação em terrenos incluídos em RAN ou REN.
Em resumo: antes de comprar casas pré-fabricadas para colocar num terreno, consulte a câmara municipal da zona. Além disso, pode recorrer a especialistas nesta área ou consultar apontamentos disponíveis na internet, como o portal Idealista, bem como serviços jurídicos online.
Volto no próximo VOCÊ SABIA. Até lá… fique bem!
